Yarım İnşaat

Yarım inşaat tamamlama normal inşaat sürecinden çok farklı işlemektedir. İnşaata başlamadan önce inşaatın bağlı bulunduğu kurum ve kuruluşların evrak işlemlerinin halledilmesi gerekmektedir. Ancak yüklenici müteahhitle yapılan inşaat sözleşmesi feshedilmeden bu işlemlerin yapılması çok da mümkün olmayacaktır. Sözleşme fesihleri iki türlü gerçekleşmektedir. Birincisi karşılıklı irade göstererek sözleşme feshedilir. Bu gibi yarım kalan yapılarda genelde karşılıklı anlaşma pek mümkün olmaz. İkincisi ve sıkça karşılaştığımız yöntem ise mahkeme kararı ile sözleşme feshedilir. Genellikle yarım inşaatlarla karşılaşıldığında, henüz başlamamış inşaatların dava süreçleri daha kısa süreli olmakta. Planlarının doğru yapılmamasından kaynaklı bütçe tüketimi gibi bazen de projelerin, işinin ehli kişiler tarafından hayata geçirilmemesi, yarım kalan inşaat gibi büyük problemlere sebep olmaktadır. Bu durum da arsa sahipleri ve müteahhitler arasında birçok problemin ortaya çıkmasına yol açmaktadır. Tamamlanmayan inşaatlar, başlanmayan yıkım ve yapım çalışmaları, anlaşmada yer alan teslim sürelerine ve koşullarına uyulmaması bu sorunlardan sadece bazılarıdır.

Öncelikle, yarım kalan inşaat ya da çok yavaş ilerleyen inşaat projelerinde, arsa sahibi inşaatın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden inşaat seviye tespiti yaptırmalıdır. Bu işlem yapı tesliminin sözleşmede yazan bitiş tarihinde gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin tespiti için gereklidir. İnşaat belirtilen tarihte bitmeyecek şekilde öngörülüyorsa noterden çekilecek olan ihtarnameye bu rapor eklenerek sözleşme feshi sağlanabilir. Bu fesih işlemi için ise yapı inşaatının belirli bir seviyede durmuş ve en az altı ay süreli faaliyet gösterilmiyor olması gereklidir. İlk aşamada arsa sahipleri, inşaat işlerinin gerçekleştirilmesi için müteahhite devredilen arsa paylarını almalıdır. Natamam yapı için arsa paylarının geri alınması, sadece dava yoluyla sağlanabilir.

Dava süreci, davacılara ve inşaatın tamamlanma durumunda göre değişiklik gösterebilir. Dava sürecinde, inşaat ve inşaat sözleşmeleri konusunda uzman bilirkişi tayin edilir. Böylelikle inşaatın başlayıp başlamadığı veya hangi aşamada olduğu belirlenir. Eğer arsa sahibi olmayan kişiler, inşaat tamamlanmadan müteahhitten kat karşılığı tapu satın alırsa bu kişiler için herhangi bir koruma sunulmaz. Yani müteahhite devir yapan arsa sahipleri, dava açtıkları zaman daha sonra satın alma işlemini gerçekleştiren kişilerin arsa payı haklarının iptal edilmesini de ister. Alıcılar, müteahhit ile yaptıkları satış sözleşmesinde bu gibi bir riski kabul etmiş sayılır. İnşaat tamamlama işlemi gerçekleşmemesi durumunda bu risk tapu iptali ile sonuçlanır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tapu iptali ve tescili davalarında üç tip dava görülmekte olup bu üç tip davanın tarafları sebepleri ve koşulları birbirinden farklıdır. Bu davalar;

A) Arsa sahibinin müteahhite karşı ve yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilere karşı açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası

B) Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin müteahhitte ve arsa sahibine karşı açmış olduğu tapu iptal ve tescil davası

C) Yüklenicinin arsa sahibine karşı açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası

A) Müteahhidin Gecikmesi Sebebiyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından feshedilebilmesi için müteahhidin gecikmiş olması ve hukuk dilindeki terimle ‘direnime’ düşmüş olması gerekir. Gecikme ve direnime düşme pek çok farklı ihtimalle olabilir.

Müteahhit işe hiç başlamamış ve ruhsat almamış ise pek çok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde noterler tarafından sözleşmenin düzenlenmesi esnasında inşaatın süresi ‘inşaat ruhsatı alındıktan …ay sonra inşaat bitirilecektir’ yazılmakta ve arsa sahipleri de ruhsat alma süresi kesin olarak belirlenmediği için müteahhidin istediği tarihte ruhsatı alabileceği düşüncesi ile hiçbir işlem yapmadan beklemektedirler. Oysa müteahhidin böyle bir sözleşmede sonsuz bir bekleme hakkı yoktur. Yargıtay’a göre sözleşmede net bir süre belirlenmemiş ise müteahhidin ruhsat alması için beklenecek süre ‘makul’ bir süre olup bu makul süre her somut olaya göre değişmekle birlikte yaklaşık 3 ay olarak kabul edilmektedir. Bu durumda arsa sahibi ihtar çekerek ruhsat alması için makul bir süre vermek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmenin feshi Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmak suretiyle olacaktır.

Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve inşaatın yapımı için kesin bir süre belirlenmemiş ise bu takdirde arsa sahibi müteahhite ihtar çekerek inşaatın bitirebilmesi için uygun bir süre verir. Eğer süre vermenin faydasız olacağı anlaşılıyor ise örneğin; müteahhit borca batık ve inşaattan malzemelerini alıp gitmiş yahut bekçi dahil inşaatta hiçbir çalışan kalmamış ise bu takdirde süre vermek mecburiyeti yoktur.

İnşaatın bitirilmesi için belli bir süre tespit edilmiş ve süre dolmuş ise ek süre vermeye (mehil tayinine) gerek yoktur. Ancak mehil tayininin dava şartı olması ve mahkemenin sırf mehil tayini yapılmadığı gibi yanılgılı bir gerekçe ile davayı reddetmesi ihtimali sebebiyle davanın uzamaması için uygulamada arsa sahiplerinin vekilliğini üstlenen avukatların sözleşmede belli bir süre tespit edilmiş olsa dahi müteahhite ek süre verdiği görülmektedir. Verilen bu sürenin makul bir süre olması gerekmektedir. 6-7 ayda ancak bitirilebilecek bir bina için 20 gün mehil verilmesi halinde mehil usulüne uygun olmayacaktır. Süre tayini gerekmediği halde ihtar ile ek süre veren arsa sahibinin dava açarak sözleşmeyi feshedebilmesi için bu ek sürenin dolmasını beklemesi mecburidir.

Arsa sahibi %90 oranın üzerinde bitmiş bir inşaatta kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedemez. Sözleşmeden dönme için açılacak davada müşterek maliklerin tamamı mecburi dava arkadaşıdır.

Davacı olarak davaya katılmayanların davaya muvafakatleri alınmalı, bu sağlanamamışsa davaya (davalı sıfatı ile ) dahil edilmelidirler. Bu seçenekte davalı sıfatına haiz oldukları için davalı görünen arsa sahipleri aleyhine mahkeme masrafına hükmolunacaktır.

Yüklenici tarafından süresi içinde bitirilemeyen yapı aynı zamanda %90 mertebesine de gelmemişse arsa sahibi tarafından müteahhite temlik olunan bağımsız bölümler kaç kez el değiştirirse değiştirsin tapu kaydının iptali ve arsa sahibine tescili talebiyle açılacak davada arsa sahibi adına tescil olur. Bu durumda iyi niyet iddiası dinlenmez.

Satışın arsa sahibinin verdiği vekalet yolu ile yüklenici tarafından 3. şahsa yapılmasının da önemi yoktur. Bu davada arsa sahibinden bağımsız bölüm alanlar da arsa sahibi davaya katılmadığı ve yapılan satış sözleşmesi yahut taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde dava açma hakkını da açıkça vermediği takdirde yükleniciye karşı ya da yükleniciden daire alanlara karşı tapu iptali ve tescil davası açma hakkı bulunmamaktadır.

B) Müteahhitten Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Müteahhitte ve Arsa Sahibine Açmış Olduğu Tapu İptal Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü şahıslar yüklenici edimini yerine getirmiş ise hem yükleniciyi hem de arsa sahibini davalı göstermek suretiyle tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Burada çok önemli bir detay vardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği tapuda yahut noterlikçe resen düzenleme şeklinde yapılması şartına tabi iken; kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile yüklenici arasında noterlikçe yapılmış ve bu sözleşmeye dayalı olarak yüklenici üçüncü kişiye bağımsız bölümü adi satış vaadi sözleşmesiyle satmayı vaat etti ise bu satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Çünkü yükleniciden daire alan üçüncü şahısın yapmış olduğu sözleşme alacağın temliki hükümlerine tabi olup alacağın temlikinin de adi yazılı sözleşme ile yapılmış olması yeterlidir.

C) Yüklenicinin Arsa Sahibine Açtığı Tapu İptal ve Tescil Davası

Yüklenici edimlerini tamamını yerine getirmişse bu takdirde sözleşmenin ifasını talep ederek tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Genellikle burada yüklenicinin edimini yerine getirirken eksik ifasının yahut ayıplı ifasının olup olmadığı sorunu ortaya çıkar.

Yüklenicinin ifasında eksiklik söz konusu ise yahut ayıplı ifa söz konusu ise bu takdirde eksik ifa yahut ayıplı ifa miktarı hesaplanarak tescil için öncelikle bu bedelin yatırılması karar verilebileceği gibi müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerden eksik ifa oranında tenkis yapılarak tenkis edilen miktarla sınırlı olmak kaydıyla tapuya tesciline karar verilebilir. Örnek vermek gerekirse müteahhidin payına 20 daire düşüyor olsun. Yüklenici inşaatın %95 ini bitirmiş ise bu takdirde arsa sahibi tescilden kaçınamayacaktır. Ancak arsa sahibi bu seçenekte hala tescil edilmemiş 1 adet daire var ise bu dairenin eksik bırakılan %5 lik inşaata karşılık uhdesinde kalmasını talep edebilir. Bir diğer seçimlik hakkı da eksik inşaat bedelinin yahut ayıplı olarak ifa edilen edime karşılık gelen tazminatın yüklenici tarafından kendisine ödenmediği sürece bu bedele denk gelen son dairenin de yüklenici adına tescil edilmemesini talep edebilir.

Örneğimizde arsa sahibinin talep edebileceği eksik veya ayıplı ifa bedelinin 100.000 TL olduğunu varsayalım 100.000 TL’nin arsa sahibine ödenmesi karşılığında yüklenici adına tescil olunmayan dairenin tescil olunarak birlikte ifaya karar verilmesini talep edebilir.

Arsa Sahibinin Yükleniciye Açtığı Tapu İptal Tescil Davası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, iş sahibi, yükleniciye devri kararlaştırılan arsa paylarının tamamını devredebileceği gibi inşaatın ilerleme aşamasına göre de devredebilir. Uygulamada sıkça başvurulan bu yöntem yüklenicinin finansal kaynak sağlama amacını taşımaktadır. Ancak sözleşme esnasında, teslim gerçekleşmeden, iş sahibi yönünden sözleşmeden dönme hallerinden biri gerçekleştiği durumda, iş sahibi yüklenici adına tescilli arsa payının kendi adına tescilini açacağı tapu iptal tescil davası ile isteyebilecektir.

Arsa sahibinin dönme hakkını kullandığı bazı durumlarda, dönme, hukuken geçmişe etkili olmasına karşın, fesih gibi ileri etkili sonuç doğuracağı yargıtayca kabul edilmektedir. Bu durumlardan biri, teslim vadesi gelmesine rağmen, yüklenicinin inşaatın büyük çoğunluğunu tamamlamasına rağmen teslime uygun bir inşaat ortaya çıkaramayarak temerrüde düşmesi halidir. Yargıtay’ın bu hususta kabul ettiği oran inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmasıdır. İnşaat %90 ve üzeri oranlarda tamamlandığı takdirde arsa sahibi, sözleşmeden dönerek müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini talep edemeyecektir. Böylesi bir durumda sözleşme ancak ileri etkili olarak feshedilebileceği için yüklenici inşaatı tamamladığı orandaki arsa payının kendi adına tescilini tapu iptal tescil davası ile talep edebilecektir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/3994 E. 2017/1768 K. sayılı kararında “inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca;

Feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak Hukuk Genel Kurulu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.”

Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Açtığı Tapu İptal Tescil Davası

Arsa sahibinin üçüncü kişi aleyhine tapu iptal tescil davası açma hakkı iki durumda ortaya çıkabilir. İlk olarak arsa sahibi, yükleniciye vekaletname ile bağımsız bölümü üçüncü kişilere bedel karşılığında satma yetkisini vererek pay, yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredebilir. Yüklenici aracılığıyla yapılan devir işlemi sonrasında sözleşme dönme yoluyla sona erdirilirse, arsa sahibi devredilen payların kendi adına tescili için tapu iptal tescil davası açabilir.

Çünkü Yargıtay, böylesi bir durumda arsa sahibi tarafından yükleniciye hatta yüklenici tarafından üçüncü kişilere tapuda arsa payı devri yapılmış olsa dahi, yüklenici eseri teslim edene kadar arsa paylarının mülkiyetinin arsa sahibinde kalacağını kabul etmektedir.

Müteahhit firma tarafından hem arsa sahibi hem de daire alan insanların mağdur edildiği yarım inşaat, natamam yapı sadece alanında uzman avukatlarımız ve inşaat ekibimizle sorunlarınıza çözüm ortağı olmaktayız. Tapu iptal davası, sözleşme feshi ve inşaat tamamlama gibi tüm ihtiyaçlarınızı tek çatı altında birleştirerek ve en önemlisi sizden nakit ödeme talep etmeden çözüme kavuşturmaktayız.