Kentsel Dönüşüm

Türkiye sahip olduğu tektonik, sismik, topografik ve iklimsel yapısı gereği doğal afetler ile (Su baskını, sel, çığ, heyelan, yangın ama en önemlisi Deprem) sıklıkla yüz yüze kalmaktadır. Ülkemizin depremlerde can kaybı açısından dünyada üçüncü sırada olmasının en büyük nedeni ise çarpık kentleşme, alt yapı yetersizliği, vatandaş ve kuruluşların bilinçsizliğidir.

· Kentsel dönüşüm, şehrin bir bölümünün veya ciddi anlamda büyük bir kısmının proje kapsamında sistematik bir şekilde mevcut yapı stoklarının olası depremlere  karşı toprak zeminin ve üzerindeki yapının risk değerlerinin belirlenmesi, olası depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıkların da içine katılarak, riskli toprak zemin ve riskli yapıların kullanım dışına çıkarılarak yerine toprak zeminin yapısına uygun temelli yapıların yapılması ve bu sayede olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybının en aza indirmek için yapılan kamusal çalışmalardan biridir.

· 2012 yılında hükümetin depreme yönelik olarak hazırladığı 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile birlikte “Kentsel Dönüşüm” kavramı gündemimize gelmiştir. Bu kanunda 'Riskli Yapı' ve 'Riskli Alan' diye iki çeşit tanım yapılmıştır. Halkın riskli yapıların depremlere dayanıklı hale getirilmesi sürecini de “Kentsel Dönüşüm” kavramı ile ifade etmeye başlaması sonucu 6306 sayılı kanun Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak telaffuz edilegelmiştir.

· SAYKUN İNŞAAT Olarak, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu çerçevesinde, riskli yapıların güncel imar ve hukuk kuralları içerisinde yenilemek maksadıyla, yapı sahiplerine daha yaşanır ve depreme dayanıklı daha güvenli konutlar sunmak amacındayız.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN YAPTIRILMASI

6306 sayısı kanun kapsamında başlatılan kentsel dönüşüm projesi, riskli yapıların yeniden inşasını sağlayan işleyişiyle daha güvenli yaşam alanlarının ortaya çıkarılmasını hedefliyor. 

Bu doğrultuda sunulan avantajlardan yararlanmak ve yapınızın depreme dayanıklı olarak yeniden inşasını mümkün kılmak adına yapılması gereken ilk şey, deprem risk raporunun alınmasıdır. 

Deprem risk raporu, lisanlı firmalar tarafından sağlanmaktadır. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından sağlanılan lisanslar söz konusu kurumların sağladıkları raporların bakanlık için geçerli sayılacağını ifade ediyor. Bakanlık lisansına sahip olmayan kurumların deprem risk raporları, bağlayıcı değildir. Bu nedenle kentsel dönüşüme dahil edilmek istenen yapının risk tespiti, kesinlikle lisanlı kurum tarafından yapılması gerekir.

Bakanlık tarafından lisans sahibi olan kuruma tapu ve nüfus cüzdanı fotokopisiyle başvuru gerçekleşebilir. Risk raporunun alınması için bina sahiplerinin hepsinin imzasına gerek yoktur. Mal maliklerinden birisinin başvuru sürecini başlatması yeterlidir. Deprem risk raporu için masraflar, başvuru yapan kişiye aittir.  Lisanslı firma tarafından binada yapılacak çalışma sonuçlarının yer aldığı raporda; riskli, hasarlı veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapı ibaresinin yer alması bakanlık onayı için gereklidir. Bakanlık tarafından raporun eksik olup olmadığına yönelik incelemelerin neticesinde karar verilir. 

6306 sayılı kanun kapsamında raporun değerlendirilmesi ve yapıyla ilgili yıkım sürecini başlatılabilmesi için onay alınmalıdır. Onayın alınmasından sonra bina tapusuna “riskli” şerhi işlenir. Bu bilgi, bina maliklerine gönderilerek, 60 günden kısa olmamak ve en fazla ek 30 günlük süre verilebileceği kaydıyla binanın tahliyesinin yapılması talep edilir.  Öncelikle şunu ifade etmeliyiz. Bakanlık tarafından gönderilen ihtarnameye 15 gün içerisinde itiraz edilebilir. Böylece teknik heyetin bir kez daha rapor hazırlaması için çalışma başlatılabilir. Ancak bu süre zarfı içerisinde itirazın söz konusu olmaması halinde bina maliklerinin bir araya gelerek karar protokolüne imza atmaları gerekmektedir. 

Eğer 60 günlük süre zarfı içerisinde 3’de 2’lik bir çoğunlukla kararlar alınamazsa, bakanlık tarafından binanın yıkım işlemleri başlatılır.

Bina karar protokolünde apartmanla ilgili nasıl bir yol izleneceği 3’de 2’lik bir imzayla kesinleşmelidir. Kesinleşen bu metnin bakanlığa gönderilmesi ve binanın yıkılıp, yerine yenisinin inşa edilmesi yönünde bir karar alınmışsa inşaat firmasıyla anlaşarak yıkımın bir an önce gerçekleştirilmesi işlemleri takip edilmelidir.

Karar protokolüne imza atmayan kişilere ihtarname gönderilerek karara imza atmaları sağlanmalıdır. Aksi durumda bakanlığın il müdürlüğü içerisinde gerçekleşecek ve sadece karara imza atan mal sahiplerini yer alacağı açık arttırmada kararda imzası bulunmayan mal sahiplerinin arsası satılacaktır. Satılamaması durumunda ise TOKİ tarafından kamulaştırılarak, binanın yıkım ve yeniden inşa sürecine geçilebilecektir.  Yeni binanın inşa edilmesi için gerekli olan finansman bakanlıkla anlaşma yapan kamu ve özel banka kurumlarından sağlanabilir. 

Bir bina için sağlanılan kredi destekleri sayesinde hızlı bir şekilde yeni binanın inşa edilmesi mümkün hale gelir. Bununla beraber; bina içerisinde yaşayan kiracılara ve mal sahiplerine kira destekleri de sunulabilmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında sunulan bu tür yardımlardan da faydalanarak kentsel dönüşüm sürecini en iyi şekilde sonlandırmak mümkündür.  

APARTMANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM AŞAMALARI

Kentsel dönüşümden yararlanmak isteyen mal sahiplerinin ilk olarak yapması gereken şey, deprem risk raporu almaktır. Bunun için şehrinizdeki yetkili kurumlara başvuru yapılması gerekir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilinizdeki yetki verilen şirketleri bakanlık sitesinden bulabilirsiniz. Deprem risk raporu; riskli, hasarlı veya ömrünü tamamlamış yapıların kentsel dönüşüme dâhil edilmesi için alınması gereken ilk belgedir. 

Deprem risk raporundan sonraki aşamalar ise şu şekildedir:

1. Yetkili firmadan alınan raporun 7-10 gün içerisinde bakanlığa gönderilmelidir. Bakanlık tarafından rapor üzerinde yapılacak inceleme çalışmalarının tamamlanmasından sonra onay verilir.

2. Bakanlığın onay vermesi halinde yapı tapusuna “riskli” şerhi işlenir. 10 gün içerisinde mal sahiplerine, yaşadıkları binanın riskli olduğu için kentsel dönüşüme dâhil edileceğine yönelik ihtarname gönderilir. Maliklerin bu ihtara 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır. İtirazın gelmemesi halinde belirtilen süre (60 gün) içerisinde bina yıkılır.

3. Mal sahiplerinin yıkımı planlanan yapının ne şekilde değerlendirileceğine dair “Bina Karar Protokolü” imzalamaları gerekir. Bu protokolde, binanın yıkılıp arsanın satılacağına veya yeni bina yapılarak, apartmanların hak sahipleri arasında paylaşılacağına dair kararlar yer almalıdır.

4. Kararın imzalanmasından sonra bakanlığa gönderimi ve herhangi bir inşaat firmasıyla yeni binanın yapılması için anlaşma imzalanmalıdır.

5. Yeni bina yapımında devlet tarafından sağlanılan avantajlar ve kredi desteklerinden yararlanılabilir. Mal sahipleri ve belirli sayıda kiracılar için ev tahsisi veya kira yardımları başvuruları yapılabilir.

6. Karar protokolünü imzalamayan maliklerin arsa payları ve değerleri hesaplanarak sadece maliklere satışa sunulur.

7. İnşaat firması tarafından yıkım gerçekleştirilir ve arsa üzerine depreme dayanıklı yeni yapı inşa edilir. İskân tapusu alınır. Malikler arasında anlaşma protokolüne uygun paylaşma gerçekleştirilir. 

SİTELERDE KENTSEL DÖNÜŞÜM AŞAMALARI

Birden fazla bina veya parselin yer aldığı sitelerde kentsel dönüşümün başlatılması için her binaya yönelik deprem risk raporunun alınması gerekir. Riskli, hasarlı veya ekonomik ömrünü tamamladığı anlaşılan bina veya binaların kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak, yeniden inşa edilmesi sürecinin böylece başlatılması sağlanılabilir. Deprem risk raporu için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurumlardan hizmet alınmalıdır.

 Deprem risk raporundan sonra kentsel dönüşüm için işleyen süreç:

1. Yetkili kurumlar tarafından binalar üzerinden yapılan incelemeler sonucunda deprem risk raporu hazırlanır. Bu raporların en kısa sürede bakanlığa gönderilmelidir.

2. Bakanlık, incelemeleri sonrasında ilgili raporları onaylar. Hasarlı ve riskli bina veya binaların tapularına riskli şerhi konulur.

3. Şerhin konulmasından sonraki süreçte hasarlı yapıda bulunan her sakine ihtarname gönderilir. Binanın riskli olduğunun ve boşaltılması gerektiğini ifade eden ihtarname süreci içerisinde mal sahiplerinin bina karar protokolü imzalamak için bir araya gelmelidir.

4. Karar protokolü, hasarlı yapının ne yapılacağına dair mal sahiplerinin arasındaki anlaşmayı ortaya koymaktadır. Bu kararın site içerisinde yer alan her bina için 3’2’lik çoğunlukla imzalanmalıdır.

5. 3’de 2’lik kararla bina karar protokolü imzalayan kişilerin arsa üzerine yeni bina yapmaya karar vermeleri halinde inşaat firmasıyla anlaşabilir. Bu süreç içerisinde karara imza atmayan malikler için de karara katılmaları için ihtarname gönderilebilir. Yine anlaşmaya yanaşmayan ve karara imza atmayan maliklerin arsa payları ve değerleri hesaplanarak, sadece anlaşmaya imza atan maliklerin yer alacağı açık arttırmada satışa sunulur.

6. İnşaat firması tarafından yeni bina veya binaların yapımı için yıkım ve çalışma başlar. Depreme dayanıklı bina mevzuatına uygun şekilde inşa edilmesi gereken yeni bina için devlet tarafından sağlanacak kredi desteklerinden faydalanılabilir.

7. Bina içerisinde yaşayan mal sahipleri, kiracılar için devlet tarafından sağlanacak kira yardımlarına da başvuru yapılabilir. 

Kentsel dönüşüm ve Riskli yapılarınız için Saykun İnşaat'a danışmadan karar vermeyiniz...

Daha detaylı bilgi ve iletişim için: 0532 251 01 32