Kentsel Dönüşüm

1. Risk Tespit Raporunun Alınması

Apartmanlarda kentsel dönüşüm veya yerinde dönüşüm süreci risk tespit raporunun alınmasıyla başlar. Bu rapor ancak Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluşça verilebilir. Yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle yapılır.

2. Risk Tespit Raporunun Onaylanması

Riskli yapı tespit raporu aynı zamanda ilçe belediyesine iletilir. Eğer raporda eksiklik yoksa rapor tapu müdürlüğüne gönderilir.

3. Tapuya Riskli Yapı Şerhinin Düşülmesi

Tapu müdürlüğü kendisine gönderilen riskli yapı tespit raporuna dayanarak ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşer. Tapu müdürlüğü bu şerhin düşülmesinden sonra yapı maliklerine riskli yapı tespit raporunu tebliğ eder. Yapı maliklerine yapılacak tebligatta rapora itiraz için on beş günlük itiraz süreleri olduğu ve bu süre içinde itiraz edilmezse yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılacağı ihtar edilir.

4. Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleştirilmesi

Riskli yapı tespit raporuna yapı maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler.

5. Kat Maliklerinin 2/3’si ile Karar Alınması

Riskli yapı tespit raporunun kesinleştirilmesinden sonra yapı malikleri yapının nasıl değerlendirileceği hususunda üçte iki çoğunlukla karar alırlar. Kat malikleri 6306 sayılı Kanuna uygun şekilde toplanmak ve karar almak zorundadırlar.

6. Müteahhit ile Anlaşılması

Kat malikleri aralarında anlaşmak koşuluyla, istedikleri müteahhit ile sözleşme imzalayabilirler.

7. Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Çağrı

Üçte ikilik çoğunluğun kararına katılmayan ya da toplantıda bulunmamış pay sahiplerine noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları için ihtar gönderilir. Bu ihtar herhangi bir malik tarafından gönderilebilir. Karara katılmak ve sözleşmeyi imza etmek için on beş günlük süre tanınır.

8. Yapının Yıkılması ve Karara Katılmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı

Riskli yapı tespitine ilişkin raporun kesinleşmesiyle Bakanlık ya da belediye tarafından kat maliklerine yapının yıktırılması için atmış günlük süre tanınır. Bu süreye otuz gün daha eklenebilir. Yıkıma ilişkin tebligatta kat maliklerinin yapıyı yıktırmamaları halinde yapının idarece yıktırılacağı ifade edilir. İhtara karşın karara katılmayan ve sözleşmeyi imza etmeyen kat maliklerinin hisseleri Bakanlıkça diğer paydaşlar arasında açık arttırma ile satılabilir.

9. Kira Yardımı ya da Kredi Başvurusu

6306 sayılı Kanuna göre, riskli yapıda bir yıldan fazla ikamet etmiş, kat maliki, kiracı veya sınırlı aynı hak sahibine kira yardımı yapılabilir.

Ayrıca yapıyı kendi çabalarıyla inşa edecek kat maliklerine de kredi imkânı tanınmıştır.

10. İnşaata Başlanması

Yukarıda ifade edildiği üzere, malikler arasında anlaşma sağlanamazsa sözleşme imzalamayan maliklerinin arsa payları cebren satılır. Bu aşamadan sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile anlaşılan müteahhit ya da doğrudan bir inşaat firmasıyla anlaşılmışsa kentsel dönüşüm sürecinin başlanması için ilgili belediyeye inşaat ruhsatı için başvurur. İnşaatın bitirilmesi ile yapı kullanma ruhsatı olarak da ifade edilen iskân belgesi alınır ve yapı kullanılmaya hazır olur.

Yerinde dönüşüm; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna tabi olarak kentsel dönüşüm kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılır. Risk tespiti yapılıp riskli olduğu kesinleşen binaların aynı imar durumu ile aynı parsel üzerinde yeniden inşa edilmesi sürecidir.

Yerinde dönüşüm nedir?

Yerinde dönüşüm, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terimdir. Depreme dayanıklı olmayan bir binanın yıkılarak bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan bunun yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesine yerinde dönüşüm denir.

Kentsel dönüşümde yerinde dönüşüm, 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı durumunda olan bir yapının yıkılarak mevcut yerinde imar planına uygun olarak yeniden yapılmasıdır. Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda yerleşim yeri olarak kullanılması için Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) ya da idarenin talebine bağlı olarak ya da kendiliğinden, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenen yerlere denir. Riskli alan, zemini ya da üstündeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma tehlikesi taşıyan, Bakanlığının Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığının görüşünü alarak sunduğu teklife binaen Bakanlar Kurulunca belirlenen alanlara denir. Riskli yapı, riskli alan içinde ya da dışında olan, ömrünü tamamlamış, yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi bilimsel kaidelere göre ortaya konulmuş yapılara denir. Uygulama alanı, Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenmiş riskli alan ile Bakanlığınca belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapıların bulunduğu alanı ifade eder.

Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir. Islah, tehlikeli yapıların yıkılarak yenilerinin modern teknolojiye uygun, sağlam, depreme dayanıklı olarak yeniden inşa edilmesi suretiyle yapılır. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanır. Kentsel dönüşüm kavramı özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yayımlanmasıyla günlük hayatımızda çok daha fazla yer almaya başladı.

Ülkemizin önemli bir kısmının birinci ve ikinci derece deprem kuşağında olduğu göz önüne alındığında bu kanunun önemi daha da artıyor. 6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki yapıların yıkılması bakımından gereken karar çoğunluğu, riskli yapıların tespiti vb. vatandaşların günlük hayatını doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler getirildi.

Kentsel Dönüşüm Şartları

Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bir takım şartların mevcut olması gerekir. Bu kapsamda öncelikle Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluştan yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle riskli yapı raporu alınması gerekir. Yapının riskli olduğu uzman raporuyla tespit edildikten sonra bu raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Öncelikle rapor ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla riskli yapıdaki kat maliklerine tebligatla bildirilir. Tebligat sonrası her bir kat malikinin 15 gün içinde riskli yapı raporuna itiraz hakkı vardır. Eğer riskli yapı tespit raporuna riskli yapıdaki kat maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir.

Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu için İstenilen Belgeler Nelerdir?     

• Islak imzalı başvuru dilekçesi,
• Nüfus cüzdanı fotokopisi, 
• Riskli yapı tespit raporu,
• Tapu fotokopisi ve taşınmaza ait güncel tapu kaydı,  
• Riskli yapı tespit raporunda belirlenen adres ile uyumlu olacak şekilde malik adına kayıtlı, A.R.A.A.D. net istemi üzerinden riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihten önceki son üç aydan veya sonraki üç aydan herhangi birine ait elektrik, su, doğalgaz, sabit hat olmak şartıyla telefon/ internet hizmetleri ile ilgili herhangi bir fatura,
• Malikin riskli olarak tespit edilen yapıda yapı kimlik numarası alındığı tarihte ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini gösteren il- ilçe nüfus ve vatandaşlık müdürlüğünden alınacak imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu,   
• Yapının yıkıldığına dair form (ıslak imzalı ve mühürlü)   
• Hak sahibine/vekiline ait vadesiz Türk Lirası, banka hesap cüzdanı fotokopisi.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?

6306 sayılı Kanunun 3. maddesine göre riskli yapıların tespiti, masrafları maliklere ait olmak üzere Bakanlığın yönetmeliğine uygun şekilde Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılmak suretiyle belirlenir. Riskli yapı tespiti yapı malikleri ya da kanuni temsilcilerince yapılabilir. Bu tespitin sonucu Bakanlığa ya da idareye bildirilir. Bakanlığın süre tanıyarak riskli yapıların tespitini maliklerden ya da kanuni temsilcilerden isteme yetkisi vardır. Bu süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmazsa Bakanlık kendisi de yaptırabilir.

Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerince Üçte İki (2/3) Çoğunluk Sağlanamazsa

6306 sayılı Kanuna göre, toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, yapılacak uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu sebeple riskli yapıdaki kat maliklerinin hisseleri oranında üçte ikisinin bu konuda hemfikir olması ve kat malikleri kurulu olarak üçte iki çoğunlukla karar alınması gerekmektedir. Ancak üçte iki çoğunluk sağlanamıyorsa yapının yeniden inşa edilmesine kabul etmeyen kat malikleri noter aracılığı ile gönderilecek tebligatla apartmanda gerçekleştirilecek genel kurula çağrılır.

Genel kurulda alınan karar, karar defterine yazılır ve karara katılan kat malikleri tarafından imza edilir. Bu karar, karara muhalif olanlara ve toplantıya katılmayanlara noter aracılığı ile tebligat gönderilmesi suretiyle tebliğ edilir. Karara katılmayan kat maliklerine gönderilen tebligatta, 6306 sayılı Kanuna göre karara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının on beş gün içinde anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yapılması suretiyle satılacağı, eğer bu satış yapılamazsa Bakanlığınca Hazine adına alınacağı belirtilir.

Başka bir ifade ile 2/3 çoğunluk sağlanamazsa bu karara katılmayan paydaşların gayrimenkullerinin satılması için öncelikle açık artırma yapılır. Eğer açık artırma ile de satış gerçekleşmezse bu durumda gayrimenkul Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca satın alınır.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Kararına İtiraz

Kentsel dönüşümde riskli yapı kararına itiraz mümkündür. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra rapor Bakanlığa gönderilir ve incelenir.

Bakanlıkça rapor onaylandıktan sonra bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü taşınmazın beyanlar hanesine taşınmazın riskli yapı olduğuna ilişkin şerh düşer. Bu rapor tüm maliklere tebliğ edilir. Raporun tebliğinden itibaren on beş gün içinde riskli yapı kararına itiraz edilmelidir. İtiraz bu alanla ilgili dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç kişiden oluşan komisyonca karara bağlanır. Bu karara karşı da kararın tebliğinden itibaren atmış gün içinde idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapının Yıkımı

Bir yapının 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte belirtilen usul ve esaslara uyularak riskli yapı olduğunun tespitinden sonra yıkım işleminin uygulanması gerekir. Riskli yapının tespitinden sonra bu yapıda ikamet eden malik, kiracı ya da sınırlı aynı hak sahiplerine binanın yıktırılması için atmış gün süre tanınır. Bazı durumlarda bu süreye ek otuz gün daha tanınabilir. Bu süre içinde yıktırılmazsa binanın idari makamlarca yıktırılacağı belirtilir.

Kentsel Dönüşümde Yıkım Sonucu Taşınmaz Üzerindeki Hakların

Durumu

Kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazın yıkılması ile taşınmaz hukuki anlamda arsa statüsüne geçer. Bu durumda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti Bakanlığın talebin üzerine tapudan terkin edilir. Bu aşamadan sonra kat mülkiyeti değil, her bir malikin arsa payı söz konusu olur. Kat mülkiyeti durumundayken taşınmazlar üzerindeki her türlü şerh ve hak arsa payı üzerinde devam eder.

Riskli yapı yıktırılmadan önce yapının bulunduğu parsellerin birleştirilmesi, ifraz, terk vb. hususlarda pay sahiplerinin üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu kararlara katılmayan pay sahiplerinin payları, Bakanlığınca rayiç değeri üzerinden diğer paydaşlara sattırılabilir. Eğer paydaşlar payları alacak durumda değilse Bakanlık rayiç değeri ödemek şartıyla payı satın alabilir. Açık artırma sonucu devralınan paylar üzerindeki ipotek, intifa vb. haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Başka bir ifadeyle açık artırma ile devralınan pay her türlü kısıtlamadan ayrı olarak devralınır.

Üstündeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamazlarsa Bakanlık, Toki ya da idare eliyle acele kamulaştırma yapma yetkisine haizdir.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

Kentsel dönüşümde kira yardımı mümkündür. 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma yoluyla tahliye edilen, yıktırılan yahut kamulaştırılan binadaki kat maliklerine, kiracı ya da sınırlı ayni hak sahiplerine yıkılan binada en az bir yıldır ikamet etmiş olmak koşuluyla kira yardımı yapılabileceği öngörülmüştür.

Saykun olarak, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu çerçevesinde, kentsel dönüşüm ve yerinde dönüşüm ile riskli yapıların güncel imar ve hukuk kuralları içerisinde yenilemek maksadıyla, yapı sahiplerine daha yaşanır ve depreme dayanıklı daha güvenli konutlar sunmak amacındayız.